Por dónde empiezo si quiero cambiar de casa

Por dónde empiezo si quiero cambiar de casa

Durante estos meses de confinamiento, muchos nos hemos dado cuenta de las severas limitaciones y desventajas de nuestras casas y pisos. En Madrid tenemos un mayor porcentaje de pisos totalmente interiores que en otras capitales de Europa, y tamaños inferiores. Si tu vivienda es angosta y oscura, o por cualquier razón has visto que no se ajusta tus necesidades, es probable que en estos meses te hayas planteado la necesidad de cambiar de casa. Pero quizás no tengas muy claro por dónde empezar, ¡o si te lo puedes permitir, siquiera!

Esta es la cuestión que quiero abordar en este post.

equilibrio entre zona, precio y características de la vivienda

 

Cuando empiezo a trabajar con un nuevo cliente, ayudándole a buscar y comprar la mejor casa al mejor precio posible, siempre empiezo por hacer un análisis de sus necesidades, deseos, y posibilidades financieras. Los pasos que recomiendo seguir son los siguientes:

  1. Presupuesto para la compra

Aunque es muy tentador lanzarse de lleno a mirar pisos que nos gusten en idealista, es mucho más importante tener muy-muy claro nuestro presupuesto antes de empezar. Hazte las siguientes preguntas: ¿de cuántos ahorros dispongo para la entrada y gastos? Cuenta solo el dinero que puedas hacer líquido o efectivo rápidamente, y deja un colchón de seguridad, porque nunca es buena idea quedarse a cero. Cuando tengas una cifra, ten en cuenta que esa cantidad deberá cubrir los siguientes conceptos:

  1. Entrada para la compra de la vivienda.
  2. Impuestos y gastos asociados a la compra.
  3. Posibles reformas.

Aunque puede haber excepciones, según tu perfil financiero, y algunos bancos tienen productos hipotecarios innovadores que incluye la reforma en la hipoteca, lo más habitual es que el banco te financie el 80% del valor de la compra de la vivienda. Con lo cual vas a tener que dar una entrada del 20%.

En cuanto a impuestos y gastos que tienes que pagar como comprador en una transacción inmobiliaria, en esta entrada del blog te detallo cuales son. En general, y para ser conservadores, calcula un 10% del precio de compra para este concepto.

El coste de la reforma es la cantidad más difícil de saber de antemano, porque depende de la cantidad de trabajos que hay que hacer, del tamaño del piso, y de las calidades de los materiales que elijas. He visto reformas integrales perfectamente buenas hechas con menos de 500€ /m2, hasta reformas de lujo de por encima de 1.500€/m2.

Pongamos un ejemplo: si tienes 120.000€ ahorrados, teóricamente podrías comprar un piso de hasta 400.000€ reformado (80.000€ de entrada, y 40.000€ de gastos), o de unos 310-315.000€ por reformar (63.000€ de entrada, 31.500€ de gastos, y unos 25.000€ para la reforma.)

 

Otra pregunta que a lo mejor te tienes que hacer es ¿necesito vender para comprar? Según tu capacidad financiera, puede ser más interesante alquilar tu vivienda actual y mudarte a la que compres; pero si eso no es posible, calcula bien cuánto dinero te quedará tras la venta teniendo en cuenta:

  • el valor (realista) de mercado de tu vivienda actual
  • posibles comisiones de agencia inmobiliaria
  • la deuda hipotecaria pendiente, comisiones y gastos de cancelación de la misma
  • plusvalía municipal (IIVTNU)

En este mismo paso también debes asegurarte de que puedes acceder a una hipoteca por las cantidades que necesitas. Ten en cuenta que el banco te va a permitir endeudarte hasta un máximo de 35% de tus ingresos mensuales (por regla general). Es decir, si en tu unidad familiar los ingresos totales son 4.000 € al mes, tu cuota hipotecaria no deberá superar los 1.400€.

Para que te hagas una idea, una cuota mensual hipotecaria de 1.400€ podría corresponder a una hipoteca al 1,5% a tipo fijo, a 30 años, por una cantidad de 405.000€ de préstamo, o a una de 379.000€ si es al 2%.

Así que tienes que encontrar el punto de equilibrio entre capacidad de endeudamiento y ahorros disponibles; el cuello de botella siempre va ser uno de esos dos factores.

¡Pero no te quedes solo en una simulación de hipoteca online! Conozco demasiados casos de compradores que tras haber gastado el tiempo en la búsqueda, de haber encontrado el piso ideal, e incluso de haber pagado el dinero de las arras, después no han conseguido la financiación adecuada. Un banco te puede decir teóricamente cuánto podría prestarte, pero si no se estudia tu documentación financiera, no es una información fiable.

 

Cuando empiezo a trabajar con un comprador, lo primero que hago es pedirle que reúna su documentación financiera, y solicito ofertas serias de varios bancos. Siempre es más seguro buscar casa con la certeza, con la garantía, de saber que te van a dar la hipoteca, con qué condiciones, y hasta cuánto.

En definitiva, hay que empezar siempre definiendo muy bien el presupuesto máximo.

cálculo presupuesto compra vivienda

  1. Características de la vivienda

El siguiente paso es hacer un análisis introspectivo de tus necesidades. ¿Cuáles son los mínimos que debe cumplir tu vivienda? ¿Cuánto espacio necesitas? ¿A qué estás dispuesto a renunciar? Ten en cuenta que hay factores que encarecen o abaratan bastante una vivienda, y si eres flexible, puedes jugar con ello. Por ejemplo, los bajos, interiores y pisos sin ascensor suelen ser más baratos. A lo mejor no te importa a renunciar al ascensor para tener más metros cuadrados o más luz. Factores que encarecen la vivienda suelen ser: estar entre una tercera y una sexta planta (los más demandados), orientación sur, construcción moderna, espacios exteriores, y obviamente añadidos tipo trastero, garaje o piscina.

Ten claros tus mínimos absolutos, y a partir de ahí sé flexible.

 

 

  1. Zonas y barrios

La pregunta del millón: ¿DÓNDE quieres vivir? Esto es igual de importante que las características, o puede que más. Hay gente que tiene muy claro donde quiere vivir, y está más dispuesto a ser flexible en cuanto a tamaño o características. En cambio otros estarían dispuestos a considerar barrios distintos para, por ejemplo, tener más espacio. Si estás considerando una zona que no conoces mucho, investígalo un poco, en términos de población, servicios, transportes, etc. Intenta hablar con alguien que viva allí o que lo conozca bien.

En mi experiencia, estar en un barrio en el que te sientas a gusto es igual de importante que estar a gusto en el interior de tu piso.

Lo que suelo hacer cuando hago el análisis previo de necesidades y presupuesto para un cliente nuevo, es determinar primero el presupuesto (suele ser el factor menos cambiable), preguntar después por las características y tamaño deseados, y en base a estos dos factores recomendar zonas donde lo que quiere comprar existe al precio que puede pagar a los precios de mercado actuales.

O si el cliente tiene clarísima la zona, le asesoro sobre qué tipo de piso se puede comprar en esa zona con su presupuesto. Si el resultado no cumple los mínimos exigidos, hay dos soluciones – ¡subir el presupuesto o cambiar de zona!

Bueno, o la tercera solución sería tratar de buscar sub-zonas más económicas dentro de un mismo barrio. En Madrid hay muchísima variación de precios y tipos de casas casi de una calle a la otra. Dentro de un mismo barrio, un piso parecido por dentro pueden costar la mitad que otro que se encuentre en una calle más demandada o con mejores edificaciones. Así que si lo que te importa es quedarte en o cerca de tu zona de influencia (trabajo/colegio/familia), a lo mejor se pueden encontrar calles más económicas manteniendo tus requisitos mínimos.

Un último consejo: mantén la mente abierta, porque el piso perfecto no existe. Hasta al piso más idóneo en la zona más idónea se le pueden encontrar fallos si los buscas. Lo importante es que tengas claro qué características quieres sí o sí, y qué seguro que no, y en el resto saber adaptarte.

 

 

Apartamento luminoso

En conclusión

Si has tomado la decisión de cambiar de casa, o pasar del alquiler para tener una casa propia, recomiendo tener muy claro tu presupuesto total, tus mínimos imprescindibles y tu zona o zonas favoritas antes de lanzarte a mirar anuncios en idealista o fotocasa.

Y si no lo tienes del todo claro o todo esto te parece abrumador, siempre puedes contactar conmigo y dejar que te ayude. Como personal shopper inmobiliario, mi trabajo consiste en hacer que todo este proceso que parece tan laborioso, para ti sea coser y cantar.

Y recuerda que tienes una primera consulta gratuita en el que puedes aprovechar para aclarar dudas o hacerme preguntas sobre, por ejemplo, zonas, precios, etc.  ¿Hablamos?

 

 

Agnes Csomos

Me llamo Agnes Csomos y soy Personal Shopper Inmobiliario en Madrid. Si no quieres comprar una vivienda cualquiera en Madrid sino hacer una COMPRA MAESTRA. Si lo que buscas es una inversión inmobiliaria rentable y segura. ¡DEJA DE BUSCAR Y EMPIEZA A ENCONTRAR!

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