Los clientes potenciales que están interesados en mi servicio de personal shopper inmobiliario, me preguntan muy a menudo por los gastos e impuestos que existen en la compra de una vivienda.

O aunque no me lo pregunten, siempre me aseguro de incluir los gastos e impuestos que describo a continuación en el presupuesto global de compra. 

Como siempre decimos a los clientes, en su presupuesto total máximo va a entrar todo, y todo quiere decir todo: precio de compra, honorarios, impuestos y tasas, y posibles reformas.

De esta manera no hay sorpresas, y tenemos una idea mucho más precisa de en qué rango de precios podemos buscar esa vivienda ideal.

Pero ¿con qué impuestos, tasas, y gastos que contar?

Aquí te los describimos:

Impuestos asociados a la compra de una vivienda

ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)

En Madrid, este impuesto es un 6%,  por regla general. Se reduce al 5,4% si el precio de compra no supera los 250.000 €, o al 4% si la que compra es una familia numerosa. Este impuesto se paga en el caso de compra de una vivienda de segunda mano.

IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) y AJD (Actos Jurídicos Documentados)

Si lo que compras es una obra nueva, no una vivienda de segunda mano, no pagarás el ITP. 

En cambio sí pagarás un 10% de IVA si compras una vivienda libre, 4% si es de protección oficial, y 21% si es un local comercial u otro tipo de inmueble.

Los trasteros y hasta dos plazas en garajes van al mismo tipo que la vivienda.

Notaría

Los notarios cobran unos honorarios por sus servicios, que oficialmente se llaman aranceles, y están regulados por el Estado (todos cobran lo mismo).

La cantidad exacta depende de varios factores, entre ellos el precio de compra y el número de pliegos utilizados en las escrituras.

Calcula de media unos 1.000€ (por compras recientes he visto facturas de 700€ por una compra de 170.000€, y 1700€ por una compra de 2.400.000€)

Registro

Los registradores tienen que inscribir el cambio de titularidad, para que aparezcas como nuevo propietario en el Registro de la Propiedad.

En este caso los honorarios también están regulados, y son directamente proporcionales al precio de compra de la vivienda.

Calcula entre 500€ y 1000€ por este concepto.

Gestoría

Si compras con hipoteca, el banco usará una gestoría de elección propia para que formalice todos los trámites.

Su coste no está regulado, pero ronda los 300€.

Gastos asociados a la constitución de la hipoteca

Tasación

La tasación es obligatoria cuando solicitas una hipoteca, y lo tiene que pagar el comprador, no la entidad bancaria.

Calcula entre 300€ y 800€ según el valor de la vivienda.

Desde la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria, los otros costes de la constitución de la hipoteca, como son el notario, registro y los impuestos, corren a cuenta de la entidad financiera.

Pero puede haber otros gastos que dependen de las condiciones específicas de la hipoteca y por tanto pueden o no existir. Los mencionamos para que no se nos olviden y contemos con la posibilidad de tener que asumirlos:

Comisiones de apertura

La mayoría de los bancos ya ofrecen hipotecas con 0€ de comisión de apertura, pero es importante preguntar y cerciorarnos.

Seguros de impago

Según el perfil financiero del cliente, algunos bancos pueden exigir que se suscriba un seguro que cubra la eventualidad de impago de la hipoteca a lo largo de toda la vida de la misma.

Hay que también preguntar y cerciorarnos, porque en algunos casos la prima puede suponer hasta un 9% del valor del crédito concedido.

Conclusión

En resumen, el único gasto que sabemos fijo de antemano es el impuesto ITP, que en la mayoría de los casos va a ser un 6%.

Para el resto de los costes lo mejor es hacer una provisión aproximada, y como siempre recomendamos pasarnos de prudentes que no al revés.

Es decir, aunque posiblemente el conjunto de los costes que acabamos de describir no superen el 7 ó 7,5% del precio de compra, es mejor contar con un 10% de reserva para estos conceptos.

¿Quieres saber más cosas sobre el proceso de compra de una vivienda?

¿Necesitas ayuda para encontrar esa vivienda ideal?

¡Contáctame sin compromiso!