¿Es mejor comprar un piso ya reformado o a reformar?
Antes y después de una reforma hecha por la empresa de reformas madrileña DosPlanos.

¿Es mejor comprar un piso ya reformado o a reformar?

La mayoría de las personas a las que he hecho la pregunta de si creían que mejor comprar un piso ya reformado o a reformar no lo tenían del todo claro. Y no me extraña: es una cuestión con más trasfondo del que parece, ya que ambas opciones tienen claras ventajas y desventajas. Así que la respuesta en la mayoría de los casos es un rotundo “depende”.

Las preguntas previas que has de hacerte son:

¿Qué nivel de fondos propios tienes para hacer la compra del inmueble?

¿Tienes tiempo y experiencia con las reformas?

¿Qué uso le vas a dar a la vivienda?

 

 

NIVEL DE FONDOS PROPIOS

Los ahorros que tienes para la compra han de que cubrir tres conceptos:

  1. La entrada: es decir, la parte del precio de compra que no entra en la hipoteca, que en general va a ser el 20% *.
  2. Los gastos asociados a la compra: el ITP, la notaría, el Registro, los honorarios de tu personal shopper inmobiliario, la tasación… la cantidad total variará, pero a groso modo calcula un 10% del precio de compra *.
  3. La reforma: este concepto tampoco suele entrar en la hipoteca, con lo cual tienes que calcular para cado caso cuánto te va a costar más o menos la reforma, y ver si te llega con los ahorros que tienes *.

Según el nivel de fondos propios que tengas, puede que aunque prefieras comprarte un piso a reformar, paradójicamente ¡no te lo puedas permitir!

Ejemplo:

Imagínate que el piso que te gusta cuesta 450.000€, y necesita unos 30.000€ – 40,000€ de reformas. Tú tienes 150.000€ de ahorros. Si calculas 90.000€ (20%) de entrada y unos 45.000€ (10%) de gastos, te quedan 15.000€ para la reforma. No te llega. No te podrías permitir comprar ese piso a reformar.

Sin embargo, ese mismo piso, si se vendiera ya reformado, probablemente costaría unos 500.000€. Si lo compraras ya reformado, pagarías 100.000€ de entrada y 50.000€ de gastos. Con tus 150.000€ de ahorros, llegarías perfectamente para comprarlo.

Habrás observado que comprando el piso ya reformado de este ejemplo, estás pagando entre diez y veinte mil euros “de más”, porque la diferencia de precio sin reformar/ reformado es mayor que el coste estimado de la reforma si la hicieras tú mismo. Esto es normal: quien vende una propiedad reformada quiere sacarle una rentabilidad al tiempo, dinero y esfuerzo invertidos en hacer esa reforma.

Por eso digo que si te lo puedes permitir, sale más rentable hacer la reforma tú mismo. Pero como has visto con el ejemplo, si no tienes suficientes ahorros para pagar la reforma, comprar un piso ya reformado te puede salir mejor financieramente.

Cuando trabajamos para un cliente que no tiene una clara preferencia por piso reformado o a reformar, siempre hacemos este análisis antes de proponerle un piso. Para empezar, para cuando llega el momento de buscar piso ya tenemos hecho el estudio hipotecario y sabemos qué LTV (porcentaje de financiación, en inglés “loan to value”) le van a conceder. Con lo cual es fácil calcular cuánto se tendrá que gastar en la entrada y los gastos. Y para la reforma, contamos con contactos en el sector y herramientas profesionales de simulación que nos permiten tener una idea bastante buena de cuánto costaría la reforma en un piso concreto. Así, nuestro cliente solo tiene que decidir si el piso le gusta o no, ¡sabiendo seguro que los números le van a cuadrar!

edificio ruinoso

 

EXPERIENCIA EN LAS REFORMAS Y TIEMPO

Esta es una cuestión bastante subjetiva. Hay a quien le encanta meterse en obras, mientras que otros lo consideran una auténtica pesadilla. En cualquiera de los casos, está claro que requiere algo de tiempo y de dedicación.

Hay 3 tipos de personas que a priori suelen preferir NO meterse en obras:

  • Personas que no están físicamente en la ciudad en la que quieren comprar. Tienden más a comprar pisos ya reformados por no conocer buenos reformistas en la zona y la imposibilidad de controlar de cerca de las obras.
  • Personas que disponen de muy poco tiempo, por su trabajo.
  • Personas que han tenido malas experiencias con alguna reforma pasada.

Los riesgos principales de las obras es que pueden durar más de lo planeado, y costar más de lo planeado. Se pueden tomar medidas para minimizar estos riesgos, pero es imposible controlarlo del todo porque siempre van a surgir imprevistos y escollos que no se conocían antes de comenzar.

 

¿Qué hacemos desde Property Buyers para ayudar a nuestros clientes en este aspecto?

Cuando trabajamos con un cliente que a priori preferiría hacer su propia reforma pero entra en alguna de las categorías mencionadas arriba (poco tiempo, poco conocimiento, malas experiencias), le ofrecemos una segunda fase de servicios y ayuda no solo con la compra inicial de la vivienda sino también después, con la reforma. Tenemos contactos en empresas de reformas serias y cuyo trabajo ya conocemos: podemos recomendar la empresa que mejor se ajuste al perfil y al presupuesto. Y también podemos supervisar la obra, mandando reportajes e informes regulares del progreso. Igual que le hemos dado seguridad en la compra y hemos sido “sus pies y sus ojos en el mercado”, seguimos haciendo lo mismo en esta fase posterior.

Y no olvidemos que el pack de servicios de personal shopper inmobiliario incluye un informe técnico hecho por un arquitecto en el que informamos al comprador ANTES de firmar la compra de posibles complicaciones y deficiencias constructivas en la vivienda o la finca.

salón a reformar

 

¿QUÉ USO LE VAS A DAR A LA VIVIENDA?

Esta cuestión es posiblemente la más importante. Opciones de uso son, entre otras: uso personal como primera o segunda vivienda, reventa, o puesta en alquiler.

Veamos si conviene más comprar por reformar o reformado en cada uno de estos casos:

 

Si vas a comprar una vivienda para uso personal

En general sería más interesante comprar algo a reformar porque así podrás ponerlo 100% a tu gusto, controlar el nivel de calidades y acabados que quieres, y tener un resultado final que te vaya como un guante.

Pero claro, no es tan sencillo: tienes que tener en consideración las otras dos preguntas también, es decir, si tu nivel de fondos propios es suficiente para acometer la reforma necesaria, y si te puedes permitir el tiempo que te llevará hacer la obra.

Imagínate que tienes que vender para comprar: no es muy práctico meterse en una reforma integral porque ya has vendido tu anterior vivienda y necesitas un sitio para vivir (tú y todos tus trastos).

Otro caso muy claro: te mudas a una ciudad nueva por trabajo, empezando dentro de nada. De nuevo, no es práctico meterse en una reforma porque no tienes tanto tiempo. En estos casos suelo recomendar comprar un piso reformado, ¡o incluso amueblado!

Piso moderno y reformado Madrid

Si vas a comprar una vivienda para revenderla (aka. «fix&flip» o «flipping»)

La respuesta en este caso es cristalina: tienes que comprar algo a reformar. El propio concepto de “fix & flip” lo dice: compra, reforma, vende.

Se trata de comprar lo más barato posible, añadir valor, y vender con un beneficio.

Los dos secretos del éxito en este tipo de operaciones son comprar al precio más bajo posible (y propiedades en mal estado suelen tener mayor margen de negociación) y controlar muy bien los costes y tiempos de la reforma, para que no se coman tu margen de beneficios.

 

Si compras una vivienda para inversión mediante puesta en alquiler

La respuesta a la pregunta de si es mejor comprar un piso reformado o a reformar en este caso vuelve a ser “depende”.

Ventajas de comprar algo a reformar:

En general sale más rentable comprar algo a reformar, porque si compras ya reformado le estás cediendo el beneficio al que ha hecho la reforma. En otras palabras, normalmente la inversión total será inferior (y por tanto la rentabilidad mayor) si compras y reformas tú mismo que si compras ya reformado.

Además, suelo advertir a mis clientes de que no todas las reformas son iguales. Tiendo a desconfiar de las reformas hechas por inversores “fix & flip” (compra-reforma-vende), porque como su beneficio es inversamente proporcional al coste de la reforma, algunos suelen atajar y ahorrar costes en cosas que no se ven a simple vista pero pueden ser un problema a largo plazo (instalaciones, impermeabilizaciones…). Este sería otro punto a favor de hacer la reforma tú mismo, que tienes el control de lo que se hace y cómo se hace.

 

Ventajas de comprar algo reformado:

El principal punto a favor de comprar algo ya reformado es que puedes rentabilizar tu inversión más rápidamente.

Es un punto nada desdeñable, porque si te metes en una reforma, vas a estar metiendo dinero y más dinero durante un tiempo de duración incierta sin sacar nada de rentabilidad. Así que al coste puro y duro de la reforma tienes que sumarle, durante las semanas o los meses que dure la obra:

  • los pagos de la hipoteca
  • los gastos comunitarios
  • los suministros
  • el coste de oportunidad (= lo que dejas de ingresar)

Hay que coger el sobrecoste de comprar algo reformado, restarle los gastos no evidentes y el coste de oportunidad que acabamos de mencionar, y dividirlo entre el número de años que pensamos mantener la inversión. Quizás nos sorprenda la poca diferencia que hay, y nos merezca la pena comprar un piso listo para explotar. Haciendo este cálculo, más de un inversor decide que prefiere comprar algo que ya está reformado y que puede poner en alquiler ipso facto. ¡O directamente comprar algo “en rentabilidad”, es decir ya con inquilino!

Para evitar el problema que mencionábamos más arriba, de que no todas las reformas son iguales y hay que tener mucho ojo con las calidades, un solución es comprar algo que haya sido reformado por una empresa que venga con muy buenas referencias, como por ejemplo la que hizo la espectacular reforma que se ve en la foto principal de este artículo: Dosplanos.

 

Conclusión: ¿es mejor comprar un piso reformado o a reformar?

Como hemos estado viendo a lo largo de todo el artículo, ¡depende! Tienes que poner en una balanza los fondos propios de los que dispones para acometer la reforma, la experiencia que tienes con las obras, y el uso que le vas a dar a la vivienda. Hay que valorar cada caso, hacer bien los números, y ante la duda ¡dejarse asesorar!

 

En breve publicaré los detalles de la última compra que he ayudado a hacer. Mi cliente, Maxime, es un joven profesional exitoso que quería invertir unos ahorros en un piso de alquiler:

¿Compró algo reformado?

¿O algo a reformar?

¡Atentos a este blog y pronto conoceréis su caso!

 

 


* Ojo, puede haber excepciones a todo esto: en algunos casos los bancos pueden financiar un porcentaje mayor o menor; existen fórmulas hipotecarias que te meten la reforma dentro de la cantidad del préstamo hipotecario (por ejemplo, la hipoteca “Suma” de UCI); y también hay algunos bancos que te añadirán a la hipoteca algunos de los gastos. Son casos concretos, y con condiciones muy concretas, pero sí que existen.

Agnes Csomos

Me llamo Agnes Csomos y soy Personal Shopper Inmobiliario en Madrid. Si no quieres comprar una vivienda cualquiera en Madrid sino hacer una COMPRA MAESTRA. Si lo que buscas es una inversión inmobiliaria rentable y segura. ¡DEJA DE BUSCAR Y EMPIEZA A ENCONTRAR!

Esta entrada tiene un comentario

  1. Marta Huguet

    Gracias por compartir esta información. Para todos los que queramos invertir de esta manera será contenido de gran ayuda. Excelente trabajo.

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