¿Quieres comprar un apartamento en Madrid desde el extranjero? ¿Estás fuera de España y no puedes entrar por las restricciones a viajeros por culpa del COVID?
Aunque parezca mentira, ¡es posible llevar a cabo una compra inmobiliaria de principio a fin sin desplazarte en persona a España!
En este post comparto algunas experiencias recientes que tenido con varios clientes que querían comprar un apartamento en Madrid pero no estaban físicamente en España, y no han podido venir por las restricciones a los viajes no esenciales por culpa del COVID.
Como buscar un apartamento desde el extranjero
Hoy en día puedes meterte en internet y ver decenas de miles de anuncios de pisos. Algunos de estos anuncios son muy profesionales e incluyen un tour virtual de la propiedad: esto ayuda mucho a tener una sensación más correcta de los espacios. Este tipo de anuncios son un buen comienzo, pero no sustituyen una visita en persona.
Lo que he estado haciendo para mis clientes compradores, con el fin de dar una experiencia lo más realista posible, es visitar los pisos por mí misma y hacer un recorrido en video de todos los rincones del piso. Voy comentando todo lo que observo, notando puntos fuertes y débiles, igual que haríamos si estuviéramos haciendo la visita juntos. De esta manera, mi cliente comprador puede ver el piso sin filtros ni edición profesional: tal y cómo es, sin ocultar las partes menos bonitas que por supuesto no se ven los anuncios. Alguna vez incluso he conectado con los compradores a través de FaceTime o WhatsApp en directo, para que pudieran hacer preguntas sobre la marcha.
Sé que esto sigue sin ser igual de bueno que visitar personalmente un apartamento para sentirlo, pero según mis clientes se acerca bastante.
Cómo solicitar una hipoteca desde el extranjero
Si no tienes todo capital que necesitas para la compra, puedes solicitar una hipoteca de un banco en España. Para alguien que no reside en España sí que es posible obtener una hipoteca aquí, aunque es un poco más complicado – sobre todo si no puedes venir en persona. ¡Pero se puede hacer!
Lo primero es encontrar un banco que trabaje bien con clientes no residentes. No todos los bancos van a funcionar, y algunos ponen restricciones del estilo de «sólo residentes en la Unión Europea que cobren en euros».
Consigue que revisen tu documentación financiera y que digan qué condiciones te podrían ofrecer, y con qué techo de endeudamiento. Para los clientes que me contratan como su personal shopper inmobiliario de todo esto me encargo yo, pero te lo cuento para que lo puedas hacer por ti mismo si así lo deseas.
Cosas a tener en cuenta a la hora de solicitar una hipoteca de no residente:
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Cada banco va tener políticas diferentes, y las condiciones de las hipotecas probablemente serán un poco peores que para los residentes, porque un un banco percibe un riesgo más alto al financiar a alguien que no vive en España. También ten en cuenta que las políticas de los bancos van cambiando, así que no tomes como válidas unas condiciones que un banco ofreció hace ya algún tiempo.
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El porcentaje de la compra que el banco va a financiar será más bajo que para un residente. Según el banco, el máximo puede estar limitado a entre 50% y el 70% del precio de compra.
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Los tipos de interés también pueden ser un poco más altos que para residentes. Los tipos pueden estar entre el 2% y el 3,5% (menos bonificaciones, si proceden).
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La mayoría de bancos también limitan el número de años máximos a 20 ó 25, independientemente de tu edad.
Proceso inicial
Normalmente, el banco te pedirá tus documentos de identidad, nóminas o justificantes de tus ingresos, justificantes de tus ahorros, de tu impuesto sobre la renta (o equivalente), de tus créditos y deudas.
También te preguntarán por el inmueble que deseas comprar. Si todavía no has elegido la casa (siempre aconsejo hacer esto antes de empezar a buscar la casa), puedes o bien dar detalles sobre una propiedad que se asemeje a lo que quieras comprar, o bien explicar que todavía no has buscado la casa y sólo quiere saber si a priori te financiarían, y con qué límites.
Te darán una respuesta, a veces en cuestión de días, a veces en tres o cuatro semanas. Una vez que un banco ha revisado tu documentación financiera y ha dicho que la operación está aprobada, quiere decir que en principio tienes esa seguridad y puedes comprometerte económicamente a la compra de un piso.
Proceso final
Vamos a saltarnos un par de pasos en el proceso de compra de una casa, para seguir hablando sobre el tema de la hipoteca. Pongamos que ya has encontrado la casa que quieres comprar, has llegado a un acuerdo sobre el precio y las condiciones, y has firmado el contrato de arras.
Este es el momento en el que la cosa se complica un poco si no puedes venir físicamente a España. El banco que te vaya a dar la hipoteca te pedirá que abras una cuenta; y para eso tendrías que ir en persona a la sucursal para que verifiquen tu identidad y para que firmes los contratos. Esto puede sonar obsoleto en la era de WhatsApp y los Zoom, pero se justifica por las estrictas leyes de anti-blanqueo de capitales de España: necesitan verificar que tu pasaporte es tuyo y que no es falso – eso es algo que no se puede hacer a través de una videoconferencia. Al menos así es como me lo explicaron mí.
¿Cómo se puede superar este escollo? Con un poder notarial.
El poder notarial, tu arma secreta
Un poder notarial es un documento público con el que das permiso a otra persona para que firme y actúe en tu nombre. Exactamente qué permisos das a tu apoderado y qué grado de flexibilidad le das depende enteramente de ti, de tus necesidades, y de la confianza que tengas en la persona designada como tu apoderada. Pero si no puedes venir a España y quieres comprar un piso, necesitas que tu apoderado pueda hacer todo lo necesario para cumplir con todos los trámites. Con lo cual el poder notarial debería incluir como mínimo los siguientes poderes:
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Comprar una cierta propiedad y pagar un cierto precio
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Solicitar y firmar préstamos hipotecarios (si procede)
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Firmar el acta de transparencia en la notaría (muy importante incluir este punto específicamente si vas a solicitar hipoteca)
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Firmar ni ejecutar documentos privados y públicos de compraventa
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Abrir y operar con cuentas bancarias
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(esto es opcional) representarte ante comercializadores de suministros y de servicios para, por ejemplo, cambiar el contrato de electricidad o gas a tu nombre.
Hay varias maneras de obtener un poder notarial desde el extranjero:
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Lo más sencillo es acudir al Consulado de España más cercano y que te lo firme el cónsul actuando como notario.
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Una alternativa seria firmarlo ante un notario local, y luego legalizarlo mediante la Apostilla de La Haya.
Hagas lo que hagas, lo realmente importante es redactar y legalizar el poder notarial correctamente, ya que va a ser tu llave para la compra sin presencia física en España.
Una vez que tu apoderado tenga el poder notarial, podrá abrir una cuenta bancaria en tu nombre en muchos bancos. Ojo, no en todos: las bancas online no lo suelen permitir, ni tampoco el banco Sabadell. Pero también hay maneras de superar ese escollo.
Una vez abierta la cuenta bancaria se puede formalizar la solicitud de hipoteca y pedir la tasación. Después esperaremos a que el banco emita la oferta oficial, reflejada en 2 documentos llamados FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) y FIAE (Ficha de Advertencia Estandarizada). En estos documentos se recogen todas las condiciones específicas de tu préstamo hipotecario, así como unas advertencias sobre qué puede pasar con tu cuota mensual si el EURIBOR sube. Ten en cuenta que hasta el momento de la emisión de estos dos documentos, la oferta hipotecaria que te de no es vinculante para el banco. Una vez que has firmado (a través de tu apoderado) la FEIN y la FIAE, todavía tienes 10 días para cambiar de opinión. De hecho por ley no se permite firmar las escrituras de constitución de hipoteca hasta pasados 10 días naturales. Lo que sí tienes que hacer en esos 10 días, es acudir al notario a firmar lo que se llama el «acta de transparencia”: es un paso obligatorio desde la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria en el 2019. Se trata de una breve reunión con el notario, en el que te dará un cuestionario para asegurarse de que has entendido bien las condiciones de la hipoteca. Esto también lo puede hacer tu apoderado en tu lugar, con el poder notarial.
El último paso ya es la firma de las escrituras de constitución de la hipoteca, que se hace en el mismo acto que la firma de las escrituras de compraventa, ante notario.
Cómo obtener un NIE desde el extranjero
Otra cosa que vas a necesitar si quieres comprar una casa en España y no tienes nacionalidad española, es un NIE (número de identificación de extranjeros). Si no puedes venir a España para solicitar y tramitarlo en persona, se puede hacer en el consulado de España de tu país, o mediante otro poder notarial para este fin. Ten en cuenta que desde el inicio de la pandemia, la Administración tienes plazos más dilatados para cualquier tipo de trámite, así que cuenta con hasta dos meses para obtener un NIE.
Cómo formalizar las escrituras desde el extranjero
Bien: supongamos que ya has encontrado tu propiedad, pagado las arras, obtenido tu NIE y asegurado tu hipoteca. Llega por fin el momento de firmar las escrituras de compraventa (y constitución de hipoteca, en su caso). Como ya te estarás imaginando, tu apoderado puede firmar las escrituras por ti usando el poder notarial.
Lo que suelo hacer con mis clientes es revisar las escrituras que vayamos a firmar cláusula por cláusula un par de días antes de la cita con el notario, para asegurarnos de que está todo entendido, hablado y negociado, antes de acudir a la cita. Así se evita tener que hacer cualquier cambio de último minuto o negociación apresurada.
Si la diferencia horaria lo permite, a veces incluso he conectado con los compradores a través de una videoconferencia desde la notaría, para que pudiesen “estar presentes” en la firma.
Después de la firma de las escrituras
Una vez que has firmado las escrituras y pagado por la propiedad, todavía quedan trámites y papeleos por hacer.
Tu apoderado se puede ocupar de todo. Si no planeas venir a España pronto, tu apoderado incluso puede encontrar un inquilino y alquilar tu propiedad mientras no lo uses (siempre cuando el poder notarial haya tenido esto en cuenta y lo permita).
Y voilá!… ya eres propietario de una casa en Madrid SIN HABER PUESTO UN PIE EN EL PAÍS!
¿A que es un buen ejemplo de adaptación a los tiempos que corren?
Contáctame (si ningún compromiso, prometido) si te ha quedado alguna duda, quieres más detalles sobre cualquiera de los puntos aquí descritos, o quieres saber cómo puedo ayudarte yo en mi papel de personal shopper inmobiliario en todo este proceso.
¡Estaré encantada de asesorar y ayudar!
